“老王这一轮太果决、太狠了。连轻资产的项目都卖。”一位大型房地产企业相关负责人向南方日报记者感慨道。

　　前几天，有消息传出，万达退出佛山顺德万达广场，美的置业作为业主收回了该资产的运营权。

　　再往前半个月，由王健林实控的珠海万达商管第四次冲刺IPO宣告失败，2023年完成上市的“小目标”正式落空，好在此前签下的那份对其潜在“毁灭性打击”对赌协议，后来因投资人谅解而解除。去年，老王一口气卖掉了9座万达广场。为了换回更多现金渡过难关的他，甚至还打算出售更多一、二线城市的核心资产。一系列“猛如虎”的操作，也为老王下半场“征战新发展”赢得了喘息机会。

　　“2023年是从业以来最刻骨铭心的一年。”多位曾经出险的企业相关负责人均向记者表示，在市场供求发生重大变化的背景下，价格波动夹杂着多重不利因素，严重制约市场复苏速度，企业都在“缩表瘦身”的痛苦和煎熬中寻找突围机会，避免在新一轮洗牌中被淘汰出局。

　　不过，事情也不像某些人想象得那么悲观。1月17日，统计局发布最新数据显示，2023年楼市规模虽然持续萎缩，但幅度收窄，这显示了国家稳市场、促消费政策初步见效，房地产10万亿级的市场仍在，2024年行业在筑底震荡中潜伏了不少“活鱼”，就看房企怎么抓。业内讨论的焦点也是：“下半场比赛”中，如何找到属于自己的新蓝海。

　　●南方日报记者 冯善书 柴亚娟

　　调查 负重前行新发展路上的“真心英雄”

　　2023年，上市房企面临的两次全行业、大规模“健康体检”，让一些老板和高管“睡不着觉”。

　　一次是三、四月份的2022年报，另一次是八、九月份的2023年中报。南方产业智库去年发布的上市房企60健康指数(HFI-60)显示，尽管2023年又有新的企业遇险，但也出现了一些向好迹象：较早面临或预判到风险的企业，在持续“缩表瘦身”和“刮骨疗伤”后，去杠杆明显。融创、旭辉、龙光、正荣、奥园等部分企业通过债务重组，先后取得新突破，而旭辉、金地、碧桂园等一些企业甚至通过转战“代建”等新业务，得到更多发展空间。

　　不过，王健林连万达广场这类核心轻资产业务也要转让，大大超出了大家的预料。“当前行业调整形势的严峻，不只是市场规模萎缩了，而是行业发展逻辑发生了根本性转变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前多次与记者聊到，随着国家对融资监趋严，纯粹靠重资产的土地开发难以为继，必须向新发展模式转变。

　　但实践新发展模式，需要更多“真心英雄”。与万达一样，知名“千亿房企”旭辉去年也不好过，但截至2023年底，旭辉建管在全国累计在管项目已突破100个，是出险企业中抢滩轻资产业务最亮眼的企业之一。

　　目前，进入代建行业抢食的房企已接近90家。其中，前五大代建企业新增代建规模总额占比接近一半，行业集中度较高。除了旭辉，金地、绿地、碧桂园、绿城也是代建“龙虎榜”上的“大将和猛将”。截至2023年底，碧桂园建管(凤凰智拓)已累计新增代建项目30个，在售货值约244亿元。

　　有学者认为，未来房企的发展模式将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。目前，万科、龙湖、华润等一批企业已经走在前面。

　　万科是在行业最早喊出“活下去”的企业，呼吁要努力赚小钱、长钱和辛苦钱。其布局多元化业务已有多年，在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面已建立了领先优势。

　　2023年前三季度，万科在万物云、物流、长租业务和商业等经营服务业务保持了良好的增长态势，实现全口径收入405.3亿元。2024年开年，借着REITs的东风，万科加速整合商业业务，将万科7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，欲提升竞争优势，为公司开拓第二增长曲线。

　　纵深 三座大山仍在困扰产业回归良性循环

　　2023年，面对债务、现金和销售的“泰山压顶”，确实有个别房企面临被行业淘汰出局的危险境地。

　　2024年1月17日，国家统计局发布的最新数据显示，2023年商品房量价齐跌，但依然保持着业内人士所说的10万亿级别的市场蛋糕。数据还显示，2023年12月，70个大中城市中，新房有20个城市房价同比上涨，48个城市房价同比下跌，均与上月持平。

　　记者调查发现，房价向下波动的原因，或与部分企业年底以价换量去库存有关。

　　年初，各商业智库迫不及待地发布了2023年房企销售业绩排行榜。中指研究院披露，去年销售突破千亿元的房企有16家，较上年减少4家，百亿房企116家，减少了14家。而前百强房企销售总额约为6.28万亿元，相当于全行业总规模的一半多。

　　保利发展以年销4207亿元攀上榜首，是去年唯一超4000亿元的房企；万科、中海、华润、绿城作为另外4家超3000亿元的房企，紧随其后。尽管克而瑞等其他商业机构公布的数据略有差距，但整体情况大同小异，亦大体能够从中“感知”到去年整个房地产行业的冷暖。

　　并非所有企业2023年都过得不如意。有机构综合分析，百强中公布过销售目标的9家房企目标完成率平均值为98.5%，华润置地、越秀地产、建业集团等顺利完成全年目标。其中，越秀地产和华润置地完成率达到了108.1%、108.4%，建业达到了141.5%。

　　这样的企业毕竟占少数。一个不容回避的事实是，当前市场行情仍处在修复和弱复苏阶段，房企要想脱离旧发展模式的窠臼，向健康和高质量发展迈进，确实不易。

　　从2023年拿地情况来看，房企的心态也在恢复中。或许因为年底推地节奏有所加快，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%。TOP100企业中，民营企业数量增至15家，但拿地金额占比仅为10.7%，且集中在核心城市的热点板块，龙湖、滨江等表现积极。2023年，龙湖累计摘得31幅地块，总建筑面积超300.5万平方米。易居CEO丁祖昱预测：“未来的楼市还是一个相当大的市场，10万亿级别的市场还有很大发展空间。”

　　国家统计局有关负责人也指出，从目前情况看，房地产市场出现了一些积极变化。首先是房地产投资、销售等指标降幅收窄。我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础，城镇化数量和质量提升会有很大的空间，构建房地产发展新模式潜力巨大。

　　融资方面，国家最近发文中也明确表示，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求。

　　未来 “死磕”交付，机会留给有担当的“硬汉”

　　2023年最后一天，压在解先生心口的一块石头终究下了地。两年前，他贷款买下碧桂园位于珠三角的一套商品房，但开发商在合同约定的交楼时间一拖再拖，本以为今年春节注定要“不开心”。殊不知，开发商的信用，最后一刻经受住了严冬的考验。虽然现场看到的新房完工情况并不完美，但好歹有人跟进整改。他事后在朋友圈感慨：“延迟收楼，终归还是有楼可收。”

　　2024年开年，各路机构都在抢发过去一年房地产行业的交付排行榜。记者调查发现，不管排在前面还是后面的房企，其业务负责人内心都是五味杂陈。

　　去年，面对偿债、融资和销售等多重压力，部分出险企业俨然已成为业内人士眼中的保交楼的“硬汉”。2023年，碧桂园全年累计交楼超60万套，总面积约7162万平方米，涉及31省249个城市，其中151个批次44521户实现“交付即办证”，成为全国交付套数最多的房企，全行业交付的每5套房里就有一套是碧桂园的。

　　而碧桂园实控人杨惠妍最近透露，2024年该公司预计还要交付量超48万套，这仍然是天量的交付任务，对公司的资金、资源以及个人状态将是极大挑战。此前，其公开作出“砸锅卖铁也要支持公司”的表态。

　　根据公告，2023年全年碧桂园仅实现权益销售金额1742.8亿元，还不到历史峰值的1/3。为筹措更多资金，该公司近期不得不采取出让子公司股权来化解流动性紧张的矛盾。2023年12月13日，碧桂园通过出售其间接全资附属公司金逸环球，换来30.69亿元现金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、极限管理，把每一套房交给我们的业主，是我们的良心所在。”

　　同样“压力山大”的还有融创。2023年，融创全年交付量排在行业第三位，累计交付了30万套新房。而去年融创累计实现合同销售金额约为847.7亿元，不及其历史峰值的1/7。在销售不利的情况下，要完成如此大的交付任务，相当不容易。

　　不过，尽管如此，记者从2023年交付排行榜中看到，龙头企业仍为去年“保交楼”主力。据亿翰智库统计，交付量排前五的碧桂园、万科、融创、绿地等企业，去年每家交付的套数均超过20万套，五家房企的整体交付量占比接近四成；排名前十的房企交付套数甚至超过整体的一半。碧桂园、万科、融创、龙湖等房企还在部分项目中积极推行“交房即交证”，有个别项目甚至实现了提前交付。

　　除此以外，美的置业在去年全年亦交付了超9万套楼房，其中有6.3万套属于提前交付，占比达70%；旭辉共137个项目交付11.8万套新房，其中9675户提前交付，超4300户实现“交房即交证”。

　　据记者不完全统计，过去一年，仅广州一座城市，新交付的楼盘就超过了100个。如中诚信托在花都接手的一处原来由恒大开发的楼盘，停工一年多，后来都实现了交付。住建部发布的最新数据显示，在政府的强力督促和金融机构的大力扶持下，截至去年12月底，全国350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。保交楼的成效，也成为去年房地产行业最大的亮点之一。

　　“保交付不仅是企业的责任底线，也是继续生存的前提。”记者采访的多家企业高管直言，未来的机会，只会留给有诚信、有担当的企业，不管多困难，都应该把保交付放在第一位。“不仅要按时交付，而且要保质保量地交付。”

【编辑:曹子健】

据英国媒体报道，英国研究机构最新预测称，按照计划，到21世纪30年代中期，除航空母舰外，英国海军几乎所有现有水面舰艇都将被新型舰艇取代。目前部分替代计划正在进行中，但资金问题、舰队规模和结构、技术变革以及潜在冲突等因素，都将对替代计划及英国海军未来的战斗力产生影响。

首先，资金问题尚未找到解决方案。英国媒体称，可能在今年底执政的工党，并未承诺在执政后大幅增加防务开支，这将导致未来10年的武器装备更新计划缺乏资金支持。英国公共账目委员会的最新评估显示，预算缺口至少达到169.9亿英镑（约合212亿美元）。

不仅如此，英国海军多个造船项目尚未获得必要资金，如无政策变动，新型舰艇的建造将无法继续。而且，计划于2025年进行的国防审查将对多个武器装备项目进行评估，一些项目可能被缩减或取消。该审查在海军方面将主要关注32型护卫舰和多用途支援舰两个项目。32型护卫舰项目可能因“野心过大”而在技术上进行削弱；多用途支援舰的建造数量可能减少，甚至不排除被放弃的可能性，这将使英国彻底失去两栖/沿岸打击能力。

32型护卫舰项目目前正处于设计阶段，旨在替换英国海军现有的23型护卫舰，预计建造数量超过5艘。该型护卫舰采用模块化设计，能够执行多种任务，尤以反潜和水雷对抗为主。该舰对于保持英国海军水面舰艇的规模具有重要意义。多用途支援舰项目由英国与荷兰共同设计开发，两国计划分别采购6艘，通过大量采用相同部件来分摊设计和建造成本。若多用途支援舰项目取消，可能引起英荷两国间的分歧。

其次，水面舰艇部队规模持续萎缩。英国媒体称，由于现役水面舰艇存在损耗严重、人员短缺等问题，英国海军水面舰艇部队的规模已明显萎缩。临时性的舰艇数量削减，可能转变为永久性的减少。随着水面舰艇数量的减少，未来增加新舰艇的理由也将难以立足。比如，如果当前英国海军仅有10艘护卫舰、2艘两栖船坞运输舰和1艘支援舰，这些舰艇的数量和构成将成为讨论未来建造替代舰艇或增加舰艇数量的基础，使英国海军难以获得新型驱逐舰等大型舰艇或更多的舰艇。同时，人员短缺也将导致英国海军未来无法操作更多的舰艇。

再次，技术变革的速度超越了舰艇的替代速度。报道称，除31型护卫舰项目外，英国海军的其他采购项目进展缓慢，26型护卫舰的设计耗时近30年。此外，机敏级潜艇项目从首艇到末艇的交付时间间隔也达到约30年。与此同时，海军技术发展突飞猛进，变革的计时单位甚至已缩短到数个月。无人机、巡飞弹等非对称武器的出现和应用，已大幅改变海战形态，甚至对海战理论和舰艇设计产生一定的影响。英国海军的装备采购和更新速度，难以跟上技术变革的步伐。

最后，英国分析人士认为，若未来爆发冲突，英国海军将没有足够时间建造新的水面舰艇和潜艇，甚至无法完成已在建的舰艇。在这种情况下，只能依赖目前的舰艇应对冲突。

英国研究机构指出，2022年英国海军便提出新版本的国家造船战略，但目前看来，实施该战略面临多重障碍，尤其是资金和人力资源的制约，短期内难以找到解决方案，英国海军特别是水面舰艇部队的前景不乐观。（李享）

(责编：陈羽、唐宋)